Por Fernanda Cristina Weirich de Faveri, advogada
Acredito que todos já ouviram alguma vez na vida a frase: quem não registra não é dono. E é isso mesmo. O Brasil adotou modelo jurídico em que a aquisição da propriedade de bens imóveis dá-se pelo registro do título de aquisição perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Há países, a exemplo da França, em que a aquisição da propriedade se dá pelo próprio contrato, não havendo necessidade de registrá-lo para buscar o efeito pretendido. O contrato tem força por si só.
Contudo, no Brasil e em todos os demais países que adotaram o sistema jurídico Romano-Germânico predetermina que o contrato é mero instrumento para aquisição do bem, porém, insuficiente para a transferência da propriedade.
Feita a contratação, a aquisição do domínio apenas ocorre pela tradição (entrega do bem ao comprador) em relação a bens móveis. Já quanto aos bens imóveis, após lavrada a escritura pública (obrigatória para imóveis avaliados em valor superior a 30 salários mínimos) ou particular, a transferência da propriedade concretiza-se pelo registro do título no Cartório de Imóveis da localidade. O ditado quem não registra não é dono nasce daí.
E quais os riscos de não registrar o título de aquisição do imóvel?
O grande problema desse comportamento sem dúvida advém do fato do adquirente não ser considerado juridicamente dono do imóvel, ainda constando nos registros públicos a titularidade do domínio em favor do vendedor.
Em tal situação, nada impede que o vendedor do imóvel proceda à venda para terceira pessoa de boa-fé, a qual poderá levar o novo título a registro. Adquirirá a propriedade, em prejuízo daquele que foi negligente em não registrar no devido tempo.
Certamente, uma dor de cabeça para aquele que não registrou, pois perderá o imóvel, diante da aquisição do domínio pelo segundo comprador. Apenas, poderá mover ação judicial de perdas e danos contra o vendedor. Mas aí entra em plano outro jargão popular: tirar leite de pedra. Muitas vezes é difícil buscar efetivo ressarcimento.
Além disso, o risco de continuar figurando o vendedor como proprietário no Registro de Imóveis também reflete na possibilidade de lançamento de restrições judiciais sobre o bem (penhoras, arrestos e sequestros). Caso o vendedor for executado por dívidas, todos os bens de sua titularidade estarão sujeitos à execução. E isso inclui aquele já alienado e não transferido.
Assim, quem não quer correr o risco de sofrer prejuízo financeiro deve realizar seus negócios dentro dos patamares da segurança jurídica. E um requisito extremamente importante é o registro do título de aquisição, em se tratando de bens imóveis.
É claro que antes do registro, ou seja, no momento da contratação, também se exigem inúmeros cuidados, próprios de pessoas diligentes. Mas isso será objeto de futuro post.
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